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주택을 팔 때 고려사항 (3)

•시장 분석(Market Analysis):

거시적 관점에서의 변수들,
1) 고용 시장의 변화: 주변의 주요 산업 동향에 따라 신규 고용 증가는 수요 증가로 이어지며, 반대로 감원이 많아 질 때는 수요가 감소합니다. 예를 들어, South-West Ontario 지역의 고용은 전통적으로 자동차 산업을 포함한 제조업 의존도가 크게 작용합니다. 요즘처럼 미국 달러 대비 루니화가 크게 약세인 경우에는 이 지역 제조업이 활성화 되어 고용이 늘어나는 경향이 큽니다. 이와 반대로 몇년전 캐다나 루니화 와 미국 달러가 거의 같은 1:1 로 바뀌면서, 런던 인근지역의 많은 제조업들이 문을 닫거나 생산기지를 미국으로 옮겨 가면서 대량 해고가 발생한 적이 있었습니다. 이 때 수요는 줄고 공급이 늘어나는 부동산 침체기를 경험하였습니다. 고용시장의 변화는 주택시장의 직접적인 주요 변동 요인 입니다.
2) 이자율: 이자율의 하락은 바이어들의 구매력(Purchasing Power)을 키워 집을 구입하려는 수요를 증가 시킵니다. 물론 반대로 높은 이자율은 모기지 월 상환금액이 커져서 주택시장을 위축시키게 됩니다. 지난해 까지만 하더라도 미국 경기회복에 따른 이자 상승이 주로 예상되었지만, 현재는 예상보다 미국 경기가 주춤하면서, 이자율 상승에 대한 압박이 줄어든 상태 입니다.
3) 외부적 요인: 로컬 시장의 수요, 공급 외에 외부적 요인에의한 수요 변동이 캐나다에서는 매우 중요한 변수가 되고 있습니다. 캐나다는 중국인들을 포함한 외국인 수요가 꾸준하기 때문 입니다. 호주 나 뉴질렌드가 자국의 부동산 가격 폭등을 막기위해 외국인 바이어들의 주택구매를 제한하는 조치를 취하자, 안정 자산인 선진국 부동산에 투자를 원하는 외국인들이 캐나다로 더 밀려오게 됩니다. 이에 BC주를 시작으로 Ontario주 까지 외국인들에게 투기세를 부과하면서 최근 이들지역의 주택거래는 크게 줄고 가격 또한 하락하는 현상을 보이고 있습니다. 이에 투기세 부과가 없는 런던 이나 대도시 몬트리올에서는 외국인 투자자들이 늘어나는 현상이 나타나고 있습니다. 또한 토론토 지역의 높은 주택가격은 이민자들을 중심으로 비교적 가격이 저렴한 런던 주택 시장에 관심을 가지게하면서 지난 몇년간 이 지역 수요에 큰 영향을 미쳐왔습니다. 이와 같이 시장에서의 외부적 변수는 런던을 포함한 캐나다 주요 도시에서 이제 간과할 수 없는 주요 변수가 되고 있습니다.

미시적 관점에서 보면 다음과 같은 분석이 필요합니다.
1) 인근 지역에 나온 경쟁 매물들:
인근에 나온 유사한 주택의 경쟁 매물들은 팔고자 하는 매물의 거래에 매우 직접적인 영향을 미치게 됩니다. 경쟁 매물이 해당 매물에 비해 월등히 우수한 상태의 매물이면, 열등한 매물은 단기적으로는 불리할 수 있지만, 궁극적으로는 더 유리하게 작용하는 경우가 많습니다. 경쟁 매물이 비싼 가격에 먼저 팔리게되면 해당 매물은 상대적으로 시장에서 평가받는 가치가 덩달아 상승하는 경향이 있기 때문 입니다. 이와 반대로 상태가 우수한 매물은 열등한 비슷한 주택이 인근에 싼 가격에 나오면 이로 인해 피해를 보는 경우가 많습니다. 따라서, 좋은 주택가격을 유지하기위해서는 주택들을 꾸준히 업데이트하며 잘 관리하는 이웃 간에 상호 노력이 필요합니다.
2) 최근 인근지역에서 판매된 유사한 형태의 주택 판매 가격:
신규주택들은 주택의 크기와 업그레이드 정도에 따라 가격이 결정되지만, 기존에 지어진 주택의 거래는 철저히 인근에 팔린 주택들과의 비교를 통하여 그 주택의 가치가 정해 집니다. 따라서, 주택 관리가 서로 잘 이루어지는 곳이 그렇지 않은 지역에 비해 상대적으로 좋은 가격에 거래됩니다.
3) 최근 몇 년간 인근 지역의 평균 주택가격 변동률 분석:
한 도시의 주택가격이 상승하거나 하락할 때, 모든 지역이 모두 같은 비율로 움직이지 않습니다. 선호와 비 선호지역에 대한 원인들을 알아보고, 판매 시기를 조절할 수 있다면, 그 원인들의 변동 추이를 보면서 시장에 매물을 내놓을 시기를 정하는 것이 좋습니다.

•시장에 매물을 어떤 상태로 내 놓을 지를 결정 합니다.

먼저, 해당 매물의 예상되는 주 수요군(market segment)을 객관적으로 분석합니다. 가령 Bungalow 또는 Ranch 스타일의 집을 판다면 대다수 잠재적 구매자들(Potential Buyers)은 Senior들이 될 것이고 반대로, 2층 구조의 단독 주택을 판다면, 잠재적 고객은 주로 자녀를 둔 가정일 것입니다. 또한 주택 가격대에 따라 수요자의 취향이 크게 차이가 납니다. 이것은 집을 ‘어떻게 Update 하고 Decoration할 것인가?’ 하는 문제에 중요한 기준이 됩니다.

다음은 전국리모델링사업자협회(NARI ; National Association of the Remodeling Industry)가 제공한 집을 수리할 때 드는 투자비 대비 회수율을 보여주는 자료입니다.
수리 항목 투자비($) 회수율
페인트칠 1,000-3,000+ 200%
벽난로 추가 4,000+ 94%
소규모 부엌개조 8,500+ 79%
대규모 부엌개조 24,000+ 70%
화장실 및 욕실개조 7,500+ 69%
지붕교체 4,600+ 61%
DECK 6,000+ 60%
창문과 문 교체 12,000+ 55%
마루시공 5,000+ 54%
지하실 마무리 20,000+ 52%

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