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온타리오 표준 임대계약서(1)

지난 2월 신호등 기사의 내용과 같이, 2018년 4월 30일 부터 온타리오 주에서는 정부가 지정한 표준 임대계약서를 사용하여야 합니다. 이는 그동안 몇몇 집주인들이 자신이 준비한 계약서로 집주인 편의를 우선한 불공정한 임대계약서로 부터 세입자들을 보호하려는 조치 입니다.
그동안 런던에서는 대부분 London Property Management Association (LPMA)에서 만들어 놓은 임대계약서를 표준 양식처럼 사용하여 왔습니다. 새로 주정부가 제공하는 표준양식과 비교해 보면 LPMA에서 만들어놓은 계약서 와 법적인 부분의 내용들이 거의 흡사합니다. 그 이유는 기존에 사용하던 양식 또한 주정부가 정한 주정부 임대법을 충족시키면서 만드러졌기 때문입니다. 다만, LPMA 계약서 양식은 원칙적으로 LPMA 회원으로 가입, 등록된 Landlord 들만 이 계약서를 사용할 수 있었습니다. 하지만, 이번에 온타리오 정부가 도입한 표준계약서 양식은 온타리오 주의 모든 Landlord 들이 무료로 주정부 욉사이트에서 다운받아 (Google에서 “Ontario standard residential lease form” 입력하시면 쉽게 찾을 수 있습니다.) 사용할 수 있게된 것 입니다. 따라서 이제 일반인들 또한 세입자를 찾을 수 있다면, 중간에 에이전트를 끼지 않고도 쉽게 임대 계약서를 세입자와 직접 작성할 수 있게되었습니다.

1. 누가 이 새로운 표준계약서를 사용해야 하나?
오타리오 주에서 다음 형태의 주거용 건물을 소유한 landlord/ property manager.
• Single and semi-detached houses (단독주택)
• Units in apartment buildings (고층 아파트)
• Units in condominiums (타운하우스 와 같은 콘도미니엄)
• Secondary units (for example, basement apartments)/ 지하실 과 같은 주택 부분 임대
만일 2018년 4월 30일 이후 채결하는 임대계약에서 집주인이 이 표준양식을 사용하지 않을 경우, 세입자는 서면으로 집주인에게 이 새로운 양식을 사용할 것을 요청할 수 있으며 집주인은 새로운 표준양식의 임대계약서를 21일 내에 세집자에게 제공해야 합니다.
하지만, 다음과 같은 경우에는 집주인이 새로운 표준양식을 사용하지 않아도 됩니다;
• 현재 임대계약서가 2018년 4월 30일 이전에 작성되어 서명이 이미 이루어진 경우
• 현 임대 계약이 1년 또는 2년과 같은 일정 기간이 만료되어 2018년 4월 30일 이전 이미 자동으로 month-to-month 계약상태가 되어 있는 경우

2. 누가 이 새로운 표준계약서를 사요하지 않아도 되나?
아래와 같은 주거형태의 임대는 표준 임대계약서를 사용하지 않아도 됩니다.
• Care homes such as retirement and nursing homes (양로 시설)
• Mobile home parks and land lease communities (모바일 홈, 대지 임대형 주거지)
• Social and supportive housing that is exempt from the rent increase guideline under the Residential Tenancies Act, 2006 (예, 세입자가 정부나 사회 단체로 부터 보조금을 받아 임대되는 형태의 주거지)

3. 새로운 임대계약서가 포함하는 내용은?
• Names of the landlord/property manager and tenant(s) (집주인, 세입자 이름)
• Length of the tenancy (임대 계약 기간)
• Rent amount and when it is due (월 임대료와 지불 일자)
• What is included in the rent, such as parking or air conditioning (임대료에 포함되는 것들)
• Rules about the rental unit or building, such as no smoking (임대 건물 사용에 관한 규칙들)
• Terms that the landlord/property manager and tenant(s) can agree to, such as key deposits and insurance. (집주인, 세입자가 동의한 규정들)
새로운 임대계약서에 유첨되는 서류, Appendix에는 집주인과 세입자의 권한과 책임을 임대법에 준하여 보다 자세히 정리해 놓았습니다. 그 내용을 요약하면 아래와 같습니다:
• When the landlord/property manager can enter a unit (언제 집주인은 임대준 건물에 들어갈 수 있나?)
• Who is responsible for maintenance and repairs (누가 보수 와 수리에 책임이 있나?)
• When the landlord/property manager or the tenant can end the tenancy (집주인이나 세입자가 언제 계약을 종료할 수 있나?)
• When the tenant can sublet the unit (세입자가 서브릿을 언제 할 수 있나?)
• That the landlord/property manager cannot ban either guests or pets (집주인은 세입자의 손님이나 애완동물을 금할수 없다.) 등등.

4. 집주인은 새로운 임대계약서에 명기된 조항들 외에 다른 내용을 포함하는 다른 서류를 첨부할 수 있나?
집주인과 세입자가 서로 동의하면 표준 계약서에 유첨서류를 더할 수 있습니다. 하지만 이들 내용이 명확해야 하며 첨부된 서류의 내용들이 이미 설정된 표준양식과 상치하는 경우 이미 설정되어있는 표준 양식의 내용이 그 권위가 우선 됩니다. 예를 들어, 첨부된 서류에 ‘세입자에게 향후 집기 파손을 염려하여 security deposit을 요구하다.’는 내용이 있다면 이 내용은 이미 설정된 조항, ’Deposit은 세입자의 마지막 달 임대료로만 사용되어야 한다.’는 내용 과 어긋나게 됨으로 효력이 없는 조항이 됩니다.
(다음 칼람에서는 새로운 계약서 작성시 주목할 점들과 세부 내용을 점검해 보도록 하겠습니다.)