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GTA 바이어들의 런던시장 영향력

(2018년 5월 11일, The London Free Press 기사 인용)
런던 주택 시장에서 지나친 경쟁과 호가 대비 너무 높은 가격에 거래가 이루어지는 현상들의 책임은 아마도 토론토 지역에서 오는 바이어들에게 있다고 대부분 생각하고있는 것 같습니다. 지난해 런던 지역에서 거래된 주택의 10채 중 1채는 토론토 바이어들이 구매하였다는 보고가 새롭게 나왔습니다. 토론토 지역의 치솟은 가격 때문에 2017년 초 기준, 런던 과의 평균 주택가격은 55만불로 벌어졌었습니다. 이는 토론토 바이어들에게 런던 주택시장에 매력을 느끼게한 주요 요인 중 하나 였습니다.

런던 전체로 보면 토론토 바이어들이 매입한 주택이 10%에 불과 하지만, 이를 가격대 별로 또한 지역으로 세분화하면 더 실감나는 수치가 나옵니다. CMHC 최근 보고서에 따르면, 2017년 1-3월 사이 45만불 이상의 주택거래를 보면 남쪽 주택 거래량의 30%를 GTA 바이어들이 구입하였습니다. 같은 기준으로 북쪽에서 토론토 바이어들이 매입한 주택의 비율은 21%였습니다. 즉, 비교적 높은 가격대의 주택들의 북쪽 과 남쪽 지역의 주택들에 토론토 바이어들의 거래가 두드러졌음을 알수 있습니다. 또한 런던 북쪽과 남쪽의 가격 격차가 줄어든 주요 원인이 GTA 바이어들의 구매가 남쪽에 더 많았던 것이 주요한 요인임을 보여주는 수치라 하겠습니다.

CMHC는 GTA 바이어들이 비교적 좋은 환경의 주거지역인 북쪽과 남쪽지역의 고급주택 매입에 집중한 것으로 분석하였습니다. 이에 대해 부동산 중개인들은 CMHC의 분석에 전적으로 공감한다는 반응 입니다. 토론토 지역에서 오는 바이어들이 2017년 주택시장을 크게 들썩이게 한 것은 틀림없는 사실 입니다. 대도시에서 큰 돈을 만들어온 바이어들에게는 1채 이상의 주택을 구입할 수 있는 런던이 분명 매력적인 시장이었겠지만 그동안 이러한 가격경쟁을 경험해보지 못한 런던 현지 바이어들에게는 실제로 큰 스트레스의 시간이었습니다.

2017년 런던 주택시장은 11,293채의 거래량으로 기록이래 가장 많은 양의 주택이 거래되었고 평균주택가격 또한 1년간 무려 18% 상승하는 놀라운 변화를 경험하였습니다. 하지만 이러한 성장에도 불구하고 여전히 토론토 지역과의 평균주택가격의 큰 차이는 런던 주택시장을 GTA 바이어들에게 거부하기 어려운 매력으로 보여지게 하는 듯 합니다.

GTA 바이어들의 구매비율이 2016년 3%에서 2017년 10% 정도로 늘어난 것으만 보면 런던 주택시장에 그렇게 큰 영향이 아닌 것 같지만 실제 채감 효과가 더 크게 느껴지는 이유는 이들이 보통 1Million 이상의 주택을 토론토에서 팔아 큰 돈으로 런던에서 수요가 높은 지역의 주택들에 집중적으로 높은 가격에 매입을 해왔기 때문 입니다. 이러한 소비행위는 런던주택가격을 크게 올려놓는데 가장 크게 기여? 하였다고 보여집니다.

좀처럼 런던 처럼 작은 도시의 주택시장에 대한 특별보고서(Special reports)를 발표하지 않는 CMHC가 토론토에서 200키로 떨어진 런던주택시장에 대한 전망을 내놓았습니다. 이를 요약하면 아래와 같습니다.
‘지난해 런던주택시장은 최고의 해를 보낸것 같습니다. 하지만, 외국인에 대한 투기세 적용, 높아진 이자율 과 더 강화된 대출 기준 등이 토론토 주택시장을 냉각시켰고 이는 런던과 토론토 평균 주택가격 차이를 일 년 사이 55만불에서 40만불로 크게 좁혀 놓았습니다. 이러한 결과로 GTA에서 런던으로 오는 바이어들의 수가 줄고 있습니다. 런던주택시장 호황 파티는 어느정도 끝나간다고 보여 집니다.’

하지만 런던, 세인트 토마스 부동산협회 회장인 Jeff Nethercott는 The London Free Press와의 인터뷰에서, 이러한 전망과는 좀 다를 의견을 보였습니다. 그 내용은 아래와 같습니다.
‘런던 주택시장 열기가 식을 것은 어느정도 예견되던 일 입니다. 하지만, 이것이 전적으로 토론토 바이어들의 유입이 줄어든 것에만 그 원인이 있다고 볼 수 없습니다. 거래가 줄어든 가장 큰 원인은 연초부터 부족한 시장의 매물 수에 있다고 봅니다. 또한 토론토에서 여전히 적지않은 숫자의 바이어들이 런던으로 이동하고 있습니다. 이들은 주로 은퇴를 하는 베이비붐머 세대들과 일주일에 한 두번 출근을 해도되는 토론토에 직장을 둔 전문직종의 사람들 입니다. 런던 주택시장이 냉각기로 접어든게 아니라는 명백한 증거가 크게 변동이 없는 평균주택 가격 입니다. 이는 시장에 확고한 수요층이 있음을 보여주는 것 입니다.’

두 의견 모두 상당히 논리적 근거가 있어 보입니다. 하지만 분명한 것은 런던주택시장은 GTA바이어들의 시장 진입에 매우 큰 영향을 받는 것은 분명해 보입니다. 그렇다면 토론토 시장을 먼저 바로 전망할 수 있다면 런던 주택시장의 향후 방향이 더욱 선명하게 보일 것 입니다. 필자의 의견은 이렇습니다.
“토론토 주택 시장에 가장 큰 영향을 끼친 외국인 투기세(15%) 부과는 주정부가 BC주의 정책을 카피한 것 입니다. 따라서 벤쿠버 주택시장이 투기세 부과 이후 어떻게 진행되었는 지를 보면 토론토 주택시장을 어느정도 전망할 수 있을 것으로 봅니다. BC 주의 경우 투기세 부과 이후 지금의 토론토 시장 처럼 거래와 가격이 확실히 줄어들고 낮아졌으며 외국인 투자자들이 토론토 시장에 더 몰리면서 당시 GTA 주택가격이 엄청난 속도로 올라가게 되었습니다. 하지만 약 1년이 지나자 BC주 주택시장은 가격이 크게 오르지도 떨어지지도 않으면서 거래가 활발해지며 안정을 찾았습니다. 이러한 상황을 현재 토론토 시장에 적용해 보면 토론토 주택시장은 과거 BC주 주택시장 과 비슷한 동향을 보일 것으로 예상됩니다. 즉 2018년 토론토 주택시장은 큰 가격변동 없이 거래가 활기를 되찾을 가능성이 크다고 보여집니다. 물론 당시 BC주와 상황과 다른 변수인 이자율 상승이 어느정도 시장에 영향을 미칠지 또한 간과하기 어려운 변수 입니다. 토론토 주택시장이 가격과 거래가 안정이 된다면 런던 주택시장에 유입될 GTA 바이어 숫자는 2017년 만큼은 아니더라도 현재 보다는 더 늘어날 것으로 전망하고 있습니다.”

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