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Strange 런던 주택 시장 (2018년 1분기)

런던, 세인토마스 부동산 협회가 발표한 3월 한 달간 런던 지역 주택 거래량은 총 769채 였고 이는 2017년 3월에 비해 37.9%나 크게 감소한 실적입니다.
그러나 실제로 매매 수요가 줄어든 것으로 보이진 않습니다. 여전히 런던 지역 주택시장은 부족한 매물이 거래부진의 중요한 원인 이라고 부동산 협회는 보고 있습니다. 이를 뒷받침하는 통계수치는 2018년 3월말 기준 Active 매물 수는 1,192채로 지난해 3월에 비해 20.4% 부족하고 2016과 비교하면 무려 55.3%나 적습니다. 지난 2월과 3월 모두 지난 10년 동안 가장 적은 매물수를 기록하였습니다.
거래가 부진한 가운데도 런던과 세인토마스 주택 평균가격은 모두 꾸준히 상승하였습니다. 3월말 기준으로 런던 지역 평균 주택가격은 지난해 같은 기간 보다 8.6% 오른 $364,112로 집계 되었습니다. 이 수치는 큰 의미를 가진다고 보여집니다. 우선 GTA 평균 주택가격은 지난해 3월말 과 비교하여 올해 3월말 기준 14% 하락하였습니다. 벤쿠버 역시 가격하락이 적지않아 캐나다 평균 주태가격은 지난해 3월말 약 $50만 이었으나 올해 3월말 기준 $48만대로낮아 졌습니다. 이와는 반대로 런던의 평균 주택가격이 오히려 8.6%나 상승한 것은 그만큼 꾸준한 수요가 시장을 지탱하고 있다고 보여집니다.
지역적으로 세분화해서 보면, 런던 북쪽은 여전히 평균주택가격이 가장 높은 $438,827로 7.1% 상승을 보였고, 런던 남쪽은 $360,587로 3.1% 상승하였습니다. 전통적으로 가장 주택가격이 낮은 지역인 동쪽지역의 평균 주택가격은 $291,161 이었으나 가격은 8.4% 상승하였습니다. 세인토마스의 평균집값은 $295,980로 18.5% 나 상승하였습니다.

또 하나의 재미있는 통계는 신규 매물수 대비 거래량 비율 (sales-to-new listings ratio)로 Buyers’ 또는 Sellers’ 마켓을 구분하는 것인데, 보통 캐나다 부동산협회는 이 수치가 40%-60% 정도에 있을 때 균형시장이라고 판단합니다. 그런데 현재 런던의 이 수치는 무려 75.1%로 확실한 Sellers’ 시장이 지속되고 있다는 것 입니다. 적은 매물과 많은 수의 바이어들이 시장을 여전히 이런 상황으로 유지시키고 있다는 것 입니다.

과연 정말 그런가?
현장에서 거래를 하면서 최근 런던 주택시장이 ‘뭔가 이상하다’는 생각이 듭니다. 몇가지 예전에 경험하기 힘든 상황들을 경험하게 됩니다. 이는 많은 중개인들이 공감하는 현상 이라고 보여집니다.
1. 상대적으로 낮은 가격대의 주택은 ‘셀러 시장’/ 고가 주택은 ‘균형시장’
현재 런던에서는 30-40만불 대의 주택이나 콘도는 여전히 심한 경쟁을 통해 주택을 구입해야 합니다. 이와 반대로 60만불 이상의 주택들은 예전처럼 큰 경쟁 없이 Financing 또는 Home Inspection 조건을 달고도 거래가 이루어지는 경우가 많아졌습니다.
원인을 분석해 보면, GTA 바이어들이 30-40만불 대의 주택은 GTA에서 구입이 앞으로도 힘들다고 판단하여 런던 주택시장에서 활발하게 매입에 참여하고 있습니다. 하지만 이곳에서 60만불 이상의 주택을 구입하고자 하는 GTA 바이어들은 그곳의 집값이 적쟎게 하락하였으므로 더 하락할 것을 기대하며 토론토 지역은 물론 이곳에서도 구입 시기를 늦추고 관망하고 있는 것으로 보입니다. GTA 집값이 더 많이 하락해 준다면 굿이 런던으로 내려와 주택을 구입할 동기부여가 없기 때문일 겁니다.
2. 지역간 가격차 크게 좁혀짐
예전에는 런던의 남쪽 주택들은 상대적으로 북쪽 주택들에 비해 저평가되어 있었습니다. 하지만 지금은 런던 북쪽과 남쪽의 주택 가격 차이가 크게 좁혀진 상태 입니다. 이 역시 외지인들의 유입이 크게 작용하였습니다. 401 과 가까운 남쪽지역이 GTA 바이어들에게는 오히려 위치적으로 장점이 있다고 판단하고있는 것 입니다. 더구나 새집들이 남쪽지역에 많이 공급되면서 타지역 바이어들에게 남쪽 주택들이 큰 주목을 받고 있습니다.
북쪽 역시 상대적으로 동쪽과 서쪽 지역이 선호도가 조금 더 낮았었지만 북쪽에 지난해 문을 연 두개의 초등학교가 이들 지역의 수요를 크게 끌어 올리는데 적지않은 영향을 끼친 것으로 보입니다.
3. 새집 선호 현상 두드려져
이 현상 역시 지역간 격차가 좁아진다는 상황과 연계되어있는 것 같습니다. 런던에 오래 살아온 사람들은 북쪽 지역에서는 메이슨빌 몰 가까운 지역의 선호가 북동쪽이나 북서쪽 지역에 비해 훨씬 높았었습니다. 그런데 최근에는 오히려 북서쪽이나 북동쪽 주택들의 거래가 훨씬 활발하고 가격 또한 메이슨빌 몰 인근 지역과 비슷하거나 오히려 역전되는 상황이 나타나고 있습니다. 잘 아는것 처럼 새로 공급되는 지역의 토지들은 상대적으로 작게 공급되어 집간격이 크게 좁아져 지어지지만 최근 바이어들은 넓은 토지 보다는 화려한 자재로 마감된 새집을 훨씬 더 선호하는 듯 합니다. 이 역시 외지인 바이어들의 영향이 크게 작용한 것으로 보입니다. 이곳에 오래 살아오 사람들에게는 작아보이는 토지가 GTA에서 오는 바이어들에게는 여전히 크게 느껴지기 때문일 겁니다.

한마디로 말하자면 현재 주택시장은 ‘Place’ 보다는 ‘Product’ 시장 이라고 봐야할 것 입니다. 그러나 부동산은 Product 보다는 Place가 더 중요함을 간과해서는 안됩니다. Product는 레노베이션을 통해 바꿀수 있지만, Place는 바꿀수 없습니다. 현재 시장 흐름은 인정하되 중, 장기적으로 수요가 어떻게 움직일 것인가?에 대한 분석이 필요한 때 입니다.

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